30年后，我们靠谁养老
一份来自成都市老龄委的数据显示，截至2006年9月，成都市共有老年人口165.3万，已占到成都市总人口的15.3%。而老年人口的比例还在不断增加！“30年后，我们靠谁来养老？”“我们的养老金到时还够不够用？”……
近期国内有一个爆炸性的新闻：本月底，我国首家开展“倒按揭”业务（也就是所谓“以房养老”）的保险公司---幸福人寿将要开业。一个“以房养老”的时代是不是正大踏步向我们走来？
本周五（19日）就是重阳节了！重阳节到来前夕，本报特推出这组关于养老的策划报道，共同关心养老这个敏感话题。
一算吓一跳
没有百万难养老
你究竟需要多少钱养老？
记者在调查中发现，很多人对自己的养老规划没有概念，大多数人说：我单位有养老保险。”，还有的说：“现在还早呢，想那么远干吗？”可是当我们跟一些被调查者算过一笔简单的账后，他们便陷入了深思……
首先我们用一个保守的算法，暂不考虑通货膨胀的因素。
假如你准备60岁退休，退休后你每月需花1000块钱，我们按平均寿命80岁来计算，你将需要：1000×12×20＝24万元的养老金，假如每月2000元，你将需要：2000×12×20＝48万元的养老金。
如果你的身体很健康，生活也很美满，活到100岁呢？
答案是：活到100岁，每月2000元，你就将需要96万元的养老金！
事实上，几十年间不可能不发生通胀，假如我们以3％的通胀计算，如果每月支出1000元，而你的寿命是80岁，那么，你将需要花1000×12×20×(1+3%)×30＝24万×2.42＝58万元；如果按每月支出2000元计算，则为2000×12×20×(1+3%)×30＝48万×2.42＝116万。
上述计算以3%的通胀计算，通过30年的复利，为30年前的2.42倍。我们可以回顾改革开放近30年来，我们的工资涨了多少倍，我们的物价涨了多少倍，数值远远不止2.42倍。
“倒按揭”开启“以房养老”时代？ 倒按揭通常也被称为“住房反向抵押贷款”或者“以房养老”，这种模式专门针对有产权房的62岁以上的老年人，老人可以将自己的房屋产权抵押给专门运营这项业务的机构，按月从该机构领取养老金。
“倒按揭”后，究竟能拿到多少钱？有消息称，一套百万元房产“倒按揭”后可以领取每个月1万元左右的养老金。
关键人---孟晓苏（中国房地产开发集团前总裁）
孟晓苏是“以房养老”（即“反向抵押贷款”）概念的倡导者。10年前，在他的推动下，我国推出了个人住房抵押贷款业务；4年半前，他又大胆提出以“倒按揭”方式给老人晚年以最有力的经济保障。
日前，有媒体报道，由中房集团原总裁孟晓苏筹备，中房、山西大同煤业以及信达资产管理公司控股的幸福人寿保险股份有限公司已于近日获得监管部门的所有批文，称“最晚将在10月底挂牌上市”。这意味着，酝酿良久的“倒按揭”将正式拥有运作平台，中国将走进“以房养老”新时代。
按照孟晓苏提出的方案，所谓“倒按揭”模式，是指老人可以将自己的房屋产权抵押给专业机构，按月从该机构领取现金养老。老人身故后，由该机构收回房屋进行销售、出租或拍卖。这相当于专业机构通过分期付款的形式，收买投保人的房屋产权类似于将银行的住房抵押贷款“反过来做”，因此也被称作“反向抵押贷款”。投保人既能住在自己的房子里，又能将房产提前变现用于养老。显然，这一险种的推出，有望真正实现“以房养老”。
以房养老：让“不动产”动起来
关于房产，10年前曾流行一个关于美国老太太和中国老太太在天堂对话的故事。美国老太说，我奋斗了一辈子，昨天终于还清了住房贷款；中国老太则说，我存了一辈子钱，临终才买了一套房，却还来不及住。于是，受这个故事启发，很多中国人靠贷款圆了住房梦。
然而，近来这个故事又有了新版本，这次，美国老太告诉中国老太，在临终前她终于把最后一笔钱花完了，原来，美国老太在62岁时向银行申请了“住房反向抵押贷款”，把自己的房子抵押给银行，每月多了几千元美元收入，正是靠着这笔钱，美国老太可以潇洒地去法国旅游、瑞士滑雪，而银行则等着老太太去世，收回房产……
美国老太的新故事描述了一个“以房养老”的美好前景。然而，事情是不是这般美好呢？上周，记者就此专门采访了幸福人寿及其掌门人孟晓苏，对“以房养老”问题进行了解。
北京、上海有望率先尝鲜
孟晓苏告诉记者，目前我国大多数老年人积蓄不多，仅靠有限的退休金生活。前几年实行的公房出售，使不少老年人用较低的价格买下了价值较大的房产。通过倒按揭模式，“老年人能够在收入低谷期开启‘房产金库’，倒按揭使产权住房成为一种‘养老储蓄’，为养老而储蓄不再成为必要。”
孟晓苏介绍说，作为国内首家以经营“以房养老”为主的保险公司，目前“幸福人寿”已通过相关部门的审批，有望于近期挂牌营业。对于以房养老的市场前景，他表示看好：“以房养老在欧美等地都实行得很好，并有了较成熟的操作模式。如美、日、英等国于上世纪80年代先后推出的‘反向抵押贷款’，就有效地解决了部分‘现金穷人，不动产富人’的养老问题。而这也非常适合中国目前的情况。我国房改进行完毕后，到目前为止，根据有关机构的统计国内自有住房比例已经达到了80％多，实行‘以房养老’的条件已经基本成熟了。”
“以房养老”的前提，是房主将房子抵押给保险公司，房主去世后，保险公司将收回房产。因此，有人误认为，保险公司会盼望老人早点身故，对此孟晓苏解释说：“这里面有很大的误会。”他表示，根据他们的测算，房价上涨的速度所带来的升值潜力，远远要比专业机构支付给老人的养老金要高得多。具体产品推出前，将会考虑在老人数量比较多、房屋升值潜力较大的城市如上海、广东、北京等地进行试点。
“倒按揭”后 养老金怎么算？
一套百万元房产“倒按揭”后，是不是每个月可以领取1万元左右的养老金呢？对此，孟晓苏表示：“‘倒按揭’后，老人每个月能够领取多少养老金，包含很多因素，比如评估房屋的现价值、计算老人的预期寿命等。因此，需要综合测算。”
据介绍，“以房养老”险种的投保人要求是62岁以上的老年人。给付金的计算是按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按平均寿命计算分摊到投保人的预期寿命年限中。即：每月给付金额＝(房屋现值-房屋折损-房屋增值预期-保险公司预支贴现利息)/[(预期寿命-投保时寿命)×12]。
此前，曾有媒体对“以房养老”养老金的领取进行了案例说明，透过这些案例，让我们一起来看看究竟能拿多少钱。
案例一：张先生，62岁，住房面积196平方米，房屋八成新，位置优越。经评估房屋现价145万元。按我国男性人均寿命69.63岁计算，加上地区差异，投保人的寿命计算基数为10年。10年后房屋折损26万元，房屋与土地增值预计26万元，两者相抵。保险公司扣除预支贴现利息25%(按年息6%计算)，按75%计算给付额为108.75万元。将预期给付额分摊到投保人的预期寿命中去，张先生每月可以得到近1万元。
案例二：赵女士62岁，住房面积150平方米，房屋九成新，位置离市区较远。经评估房屋现价80万元。按我国女性人均寿命73.33岁计算，加上地区差异，投保人的寿命计算基数为14年。14年后房屋折损19万元，房屋与土地增值预计24万元，计增5万元。保险公司扣除预支贴现利息30%（按年息6%计算），按70%计算给付额为59.5万元。将预期给付额分摊到投保人的预期寿命中去，赵女士每月可以得到近4000元。
规划养老30岁就要开始
你不知道吧！根据人口普查及人口研究中心的数据，中国到2050年，60岁和65岁以上人口总数将分别达到4.5亿和3.35亿。这意味着，每3个人中就会有1位是老年人。
曾几何时，“养儿防老”是国人朴素的心理传统！然而，随着“421家庭”的潮涌，希冀子女养老越来越不现实。30年后谁来养你？
养老仅靠社保是不够的
“我们不是有社保吗？”是的，但熟悉的人都知道，社保提供的是基本养老费用。对于现在收入比较高的白领阶层而言，要想退休后保持较高的生活品质，光靠社保是远远不够的。
2005年5月，世界银行公布了一份关于中国未来养老金收支缺口的研究报告。报告指出，在一定假设条件下，按照当时的制度模式，2001至2075年间，我国基本养老保险的收支缺口将高达9.15万亿元。
理财师还告诉记者，社保的缴纳比例是按照职工工资来计算的，而且缴纳基数有上限，不超过上一年度社会平均工资的300％，因此对于工资外收入较高、个人养老金缴纳比例相对较低的白领来说，退休金与目前收入的反差会更大，生活质量的折扣比例会更高。
有人曾做过粗略的计算：假设你的个人月工资一直是1500元不变，全市平均工资也是1500元不变,那么你可以领到的退休养老金大约为每月1100元左右；如果你月薪是5000元，最后的退休金大概是2000元。基本养老保险保障的是社会公平，不论现在工资多少，最后的差别并不大。因此，对于收入比较高的白领阶层而言，如果光靠社保体系的退休金，就要做好这样的心理准备：退休前后的生活将发生巨大的变化。
应尽早为退休做准备
法国最大保险商---安盛集团曾经发布的“全球退休生活角度调查”报告建议，所有人都应尽早为退休做准备，而30岁就是不错的年龄。
从2004年始，安盛集团每年对美、英、法、德、澳洲等国家和地区进行退休生活的详细调查。其在华合资公司---金盛保险的市场及财务总监黄维建表示，在欧美成熟市场，超过半数的受访者认为退休收入不够用，生活水平比工作时有显著降低，所以在年轻时就应积极筹备今后的养老生活。
黄维建称，以我国香港地区为例，在职人员平均从32岁就开始为退休做多种财务准备，投入的准备金数额在所有受访国家和地区中高居第二位。他建议为养老做准备应从30岁就开始。看来，养老，尤其是要过有质量的晚年生活，还得靠我们自己。
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